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CONNAÎTRE VOS

RISQUES ET RESPONSABILITÉS HYPOTHÉCAIRES

L’obtention d’un prêt hypothécaire est souvent l’engagement financier le plus important qu’un Canadien prendra. Les prêts hypothécaires présentent de nombreux avantages. Ils vous aideront à faire l’achat d’une maison, ce qui constitue généralement un bon investissement à long terme. Néanmoins, malgré les nombreux avantages, les prêts hypothécaires peuvent comporter des risques. Vous trouverez donc ici des renseignements sur les prêts hypothécaires et sur les moyens d’atténuer certains risques.

Comme les prêts hypothécaires constituent un produit et un engagement financier d’importance, il y aura toujours des risques. Il en est ainsi que vous reteniez les services d’un courtier hypothécaire ou que vous fassiez affaire directement avec le prêteur. Cependant, si vous retenez les services d’un courtier hypothécaire, ce dernier peut vous aider à mieux comprendre ces risques et les conséquences directes qu’ils pourraient avoir sur vous.

Cette page vous aidera à repérer certains des risques éventuels et à trouver des stratégies pour les atténuer. Pour obtenir plus de renseignements, vous pouvez vous adresser à un courtier hypothécaire. Selon le type de permis et la province qui a délivré le permis, le professionnel autorisé avec lequel vous traitez sera un courtier en hypothèques, un courtier en hypothèques dérivées, un associé hypothécaire ou un agent en hypothèques. Dans ce document, l’expression « courtier en hypothèques » englobe toutes ces personnes. Vous pouvez également communiquer avec l’autorité de réglementation de votre province. Cette dernière devrait également être en mesure de vous fournir des renseignements sur les lois et les règlements en vigueur dans votre province. Vous trouverez des liens aux autorités réglementaires provinciales en cliquant ici.

Des informations sur un certain nombre de préoccupations clés et risques possibles impliqués dans l’obtention d’un prêt hypothécaire peuvent également être trouvés ici dans les catégories suivantes :

                Travailler avec un courtier en hypothèques

                Être un emprunteur responsable

                Comprendre votre contrat hypothécaire

                Soyez au fait des autres risques

                Autres lectures

           

 

TRAVAILLER AVEC UN COURTIER EN HYPOTHÈQUES

En ayant recours aux services d’un courtier hypothécaire, vous jouirez de nombreux avantages. Les courtiers en hypothèques proposent des options et fournissent des renseignements pour guider les consommateurs pendant le processus de demande d’hypothèque.

Ce sont des professionnels autorisés qui peuvent vous informer sur un grand nombre de prêteurs hypothécaires et les options qui s’offrent à vous. Comme ces courtiers ne font pas affaire avec un seul prêteur, ils peuvent vous offrir un large éventail d’options. Dans les faits, certains prêteurs hypothécaires traitent uniquement avec des courtiers en hypothèques. Les courtiers en hypothèques évaluent et comparent les hypothèques proposées et déterminent si vous répondez aux critères du prêteur. Les courtiers rassemblent tous les renseignements et les documents requis et s’assurent que tous les papiers sont soumis à l’approbation du prêteur. Ils peuvent également expliquer le processus de demande et d’approbation et répondre à vos questions. Enfin, ils peuvent étudier le taux et les modalités du prêt hypothécaire.

Si votre courtier hypothécaire a une convention de services, lisez-la et discutez des modalités avec lui. Vous pourrez ainsi mieux comprendre les services que le courtier vous offrira ainsi que les honoraires, les paiements et les remboursements possibles.

Avant d’accepter de travailler avec un courtier en hypothèques, vous devriez lui poser les questions suivantes :

Êtes-vous titulaire d’un permis de courtier en hypothèques?

Représentez-vous l’emprunteur, le prêteur ou les deux?

Dois-je signer un contrat?

Quels services offrez-vous et comment pouvez-vous m’aider?

Y a-t-il des honoraires à payer? Comment serez-vous rémunéré?

Avec combien de prêteurs hypothécaires travaillez-vous? Est-ce que la majorité de votre chiffre d’affaires l’année dernière a été réalisé auprès d’un même prêteur hypothécaire?

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ÊTRE UN EMPRUNTEUR RESPONSABLE

Il vous revient de décider si vous voulez obtenir une hypothèque. Il est important de savoir quelle sera l’incidence de l’hypothèque sur votre situation financière et, possiblement, sur votre style de vie. En comprenant les risques, vous serez mieux en mesure de décider si c’est le bon choix pour vous. Pour commencer, vous devez savoir combien il vous en coûtera, si vous pouvez vous le permettre et quelles en seront les conséquences.

Aurez-vous les moyens de payer l’hypothèque?

Vous devez tenir compte non seulement de l’argent que vous avez aujourd’hui, mais de votre situation financière pendant toute la durée de l’hypothèque. Serez-vous en mesure d’acquitter tous les paiements à temps et au complet? Même si vous le pouvez, analysez l’impact que les paiements hypothécaires auraient sur votre capacité de dépenser et sur votre capacité à absorber les dépenses soudaines et imprévues. Pourrez-vous vous assurer d’avoir suffisamment d’argent pour payer les autres choses dont vous aurez besoin?

Votre dossier de crédit est-il solide?

Votre dossier de crédit détermine votre solvabilité et votre capacité à obtenir une hypothèque. Les prêteurs hypothécaires voudront consulter votre dossier de crédit avant de vous consentir une hypothèque. N’autorisez pas un trop grand nombre de vérifications de votre solvabilité au cours d’une période prolongée, car cela pourrait avoir un effet négatif sur votre cote de crédit.

Votre revenu et votre emploi sont-ils stables?

Ce point est particulièrement important pour les travailleurs saisonniers et contractuels. Une diminution de salaire ou la perte de votre emploi pourrait modifier grandement vos moyens et votre capacité à rembourser l’hypothèque.

Combien coûte réellement une maison?

Bien entendu, le coût de la propriété ne se limite pas au montant de l’hypothèque. Lorsque vous achetez une maison, vous devrez payer les frais de clôture (honoraires juridiques et autres), les frais d’évaluation et les droits de cession immobilière. Lorsque vous serez propriétaire, vous devrez assumer les coûts liés au déménagement, l’impôt foncier, l’assurance, les frais de copropriété, les travaux de rénovation, etc. Assurez-vous d’inclure toutes ces dépenses dans le coût total pour déterminer si vous avez les moyens d’avoir une hypothèque.

L’achat d’une maison aura-t-il des conséquences sur vos décisions financières et sur les autres décisions à prendre dans votre vie?

Les paiements hypothécaires pourraient limiter votre capacité à assumer d’autres dépenses. Après avoir fait vos paiements hypothécaires, vous restera-t-il assez d’argent pour payer les choses dont vous aurez besoin au cours des prochaines années? Vous pourriez vouloir changer de voiture, voyager, avoir des enfants, ou ajouter un membre à votre famille dans le futur. Demandez-vous si le remboursement d’un prêt hypothécaire pourrait vous empêcher de prendre ces autres engagements ou d’atteindre vos objectifs personnels.

Que se passe-t-il si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt hypothécaire?

Si vous ne pouvez pas faire vos paiements hypothécaires à temps et au complet, vous pourriez devoir payer des frais de pénalités, être considéré « en défaut » et cela pourrait même entraîner la forclusion. Autrement dit, si vous ne respectez pas vos engagements, le prêteur a le droit de prendre possession de la propriété pour récupérer l’argent dû sur l’hypothèque. Selon les circonstances, vous pourriez ne jamais pouvoir récupérer votre maison et le prêteur pourrait vendre la maison.

Si vous vous trouvez dans cette situation, vous pourriez perdre tous les paiements hypothécaires que vous avez faits et tous gains par rapport à la valeur nette de votre maison (valeur de votre maison par rapport au prêt hypothécaire qu’il vous reste à payer). Si le prêteur vend la maison à un prix moindre que le solde du prêt hypothécaire à payer au moment où vous avez cessé de rembourser votre prêt, vous pourriez devoir payer la différence. De plus, vous aurez peut-être plus de mal à trouver un prêteur qui consentira à vous octroyer un prêt hypothécaire dans l’avenir.

La valeur de votre propriété augmentera-t-elle ou diminuera-t-elle? 

Une maison constitue la plupart du temps un bon investissement. Or, ce n’est pas toujours le cas. La valeur d’une maison peut augmenter comme elle peut diminuer. La diminution de la valeur d’une maison peut entraîner une perte d’avoir.

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COMPRENDRE VOTRE CONTRAT HYPOTHÉCAIRE

Comme la plupart des contrats, un contrat hypothécaire peut être très complexe. Il est important de savoir et de comprendre ce dans quoi vous vous engagez et si ce choix est approprié à votre situation. Avant de signer un contrat hypothécaire, vous devez vous assurer de bien comprendre toutes les modalités et les conditions.

Différence entre préapprobation et contrat hypothécaire

Lorsqu’un prêteur préapprouve un montant pour une hypothèque, il ne garantit pas qu’il conclura un contrat hypothécaire avec vous. La préapprobation signifie que le prêteur souhaite vous offrir un prêt hypothécaire. Cependant, il pourrait refuser de vous offrir un prêt après avoir analysé votre dossier ou la propriété de façon plus approfondie.

Coût total de l’hypothèque

Le coût total de l’hypothèque dépend des modalités et conditions de remboursement, comme le taux d’intérêt et la période totale de remboursement de l’hypothèque que l’on appelle « période d’amortissement ». Le coût total peut être beaucoup plus élevé que le montant emprunté. Vous devez déterminer si le taux, la période d’amortissement et le coût total de l’hypothèque vous conviennent.

Une estimation du coût total d’emprunt pour la période doit vous être communiquée. Dans la plupart des provinces, ces renseignements sont fournis par les personnes qui acceptent la demande de crédit, notamment le courtier en hypothèques. Au Québec, ou si vous ne traitez pas avec un courtier en hypothèques, ces renseignements vous seront communiqués par le prêteur.

Trouver les options de paiement qui vous conviennent

Un prêt hypothécaire peut être remboursé chaque semaine, toutes les deux semaines, une fois par mois ou deux fois par mois. Assurez-vous que vous pourrez respecter la fréquence, le moment et le montant des paiements hypothécaires. Avez-vous les moyens de faire ces paiements et comprenez-vous l’effet qu’ils auront sur le coût total de l’hypothèque? Si vos paiements sont plus élevés, vous rembourserez votre hypothèque plus rapidement et réduirez le coût total de l’hypothèque. Cependant, vous devez être certain de pouvoir faire ces paiements et d’assumer toutes vos autres dépenses.

Taux d’intérêt

Le taux d’intérêt influe également sur le coût total de l’hypothèque. Le choix entre un taux variable, un taux fixe ou un taux convertible fera une différence. Demandez-vous si le taux d’intérêt est raisonnable et si vous avez les moyens.

Si le taux d’intérêt est variable, il risque d’augmenter. Même si vous avez choisi un taux fixe, celui-ci peut augmenter lorsque viendra le temps de renouveler l’hypothèque. Une hausse des taux d’intérêt peut faire augmenter vos paiements et, à long terme, faire augmenter considérablement le coût total de l’hypothèque.

Attention aux frais et aux pénalités

Un contrat hypothécaire est souvent assorti de frais et de pénalités. Les conditions varient d’une hypothèque à l’autre. Assurez-vous de comprendre non seulement quels sont les frais et pénalités applicables, mais également la façon dont les montants sont calculés. Les prêteurs doivent vous fournir les renseignements sur les frais et pénalités.

Pénalité de paiement anticipé – On parle de paiement anticipé si vous remboursez un montant plus élevé que le montant prévu ou si vous remboursez la totalité de l’hypothèque avant l’échéance. Les paiements anticipés peuvent vous aider à rembourser votre hypothèque plus rapidement, mais dans la plupart des cas, certaines règles et restrictions s’appliquent. Certaines hypothèques n’autorisent tout simplement pas les paiements anticipés. Selon l’hypothèque, les paiements anticipés peuvent donner lieu à des pénalités coûteuses. Assurez-vous de comprendre quels sont vos privilèges de paiement anticipé, les règles et pénalités prévues par votre hypothèque, et si ces conditions vous conviennent.

Mettre fin au contrat avant échéance – Pour certains prêts hypothécaires, l’emprunteur accepte de continuer à verser des paiements pendant une période de temps définie (terme). Le fait de mettre fin au contrat hypothécaire avant la date d’échéance peut entraîner des pénalités et des frais. Le montant des pénalités et des frais dépend du prêteur et du contrat hypothécaire.

Services – Vérifiez les services qui peuvent être inclus dans l’entente hypothécaire. Il y a habituellement un coût à payer pour ces services. Il est possible que vous ne vouliez pas de ces services. Demandez quels sont les coûts, si certains de ces services sont facultatifs et si vous pouvez annuler ceux dont vous ne voulez pas.

Frais d’administration et de quittance – Si vous décidez de mettre fin à votre contrat hypothécaire, de renouveler votre prêt avec un autre prêteur ou de rembourser la totalité de votre prêt avant l’échéance, vous pourriez devoir payer les frais administratifs requis pour faire les changements.

Pénalité pour paiement en retard – Votre prêteur pourrait exiger des frais et une pénalité si vous faites un paiement en retard. Les cas où s’appliquent ces pénalités ainsi que le montant de celles-ci dépendent du prêteur. Vous devrez vous familiariser avec les facteurs qui déclenchent ce type de pénalités et le montant de celles-ci. De plus, si vous continuez à accumuler un retard de paiement, votre prêteur pourrait refuser de renouveler votre contrat hypothécaire à la fin de celui-ci. Il vaut mieux faire ses paiements à temps et en entier.

Prêt hypothécaire transférable – La plupart des prêts hypothécaires permettent au propriétaire, s’il déménage, de conserver le même contrat hypothécaire et de le transférer à une nouvelle maison. On appelle ces prêts, des « prêts transférables ». Toutefois, si votre prêt hypothécaire n’est pas transférable, votre prêteur pourrait exiger une indemnité pour le transfert de votre prêt à une nouvelle propriété.

Changement d’utilisation – Votre contrat hypothécaire pourrait comprendre une clause sur les utilisations que vous pouvez faire de votre maison. Le cas échéant, vous pourriez devoir payer une pénalité. Il est également possible que vous ne puissiez pas changer l’utilisation de votre propriété (changement d’une propriété d’une utilisation résidentielle à une utilisation commerciale, ou en bien de location).

Soyez prêt pour le renouvellement

L’entente avec le prêteur porte habituellement sur une durée limitée (le terme de votre hypothèque; souvent cinq ans) et non sur la durée totale de l’hypothèque (la période d’amortissement). À la fin de la durée, vous devrez renouveler votre hypothèque. Rien ne garantit que le prêteur renouvellera votre hypothèque. De plus, les modalités et conditions pourraient changer.

Il serait bon de communiquer avec votre courtier en hypothèques bien avant le renouvellement. Si vous ne faites pas affaire avec un courtier en hypothèques, préparez-vous à vous adresser à d’autres prêteurs pour négocier le taux d’intérêt, ainsi que les modalités et conditions.

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SOYEZ AU FAIT DES AUTRES RISQUES

Faites attention lorsque vous signez un contrat hypothécaire.

Soyez parfaitement honnête

Il est important d’être franc lorsque vous demandez une hypothèque. Tous les renseignements que vous donnez à un courtier ou à un prêteur, y compris les renseignements sur les formulaires de demande d’hypothèque, doivent être exacts, complets et véridiques. Si vous faites des erreurs dans le cadre de la demande, l’hypothèque proposée pourrait ne pas vous convenir. De plus, il est illégal de rapporter incorrectement les faits ou de faire de fausses déclarations dans votre demande d’hypothèque et cela pourrait entraîner des conséquences graves.

Ne devenez pas un emprunteur prête-nom

Ne vous faites jamais passer pour l’acheteur d’une maison ou ne demandez jamais une hypothèque pour quelqu’un d’autre. Si vous demandez une hypothèque pour quelqu’un d’autre, vous êtes ce que l’on appelle un « emprunteur prête-nom » et vous enfreignez la loi. Vous serez non seulement responsable de l’hypothèque, mais vous aurez des ennuis avec la justice et pourrez être poursuivi par le prêteur. Si l’on vous demande ou vous offre de l’argent pour contracter une hypothèque pour quelqu’un d’autre, dites non.

Dites « non » aux paiements en espèces

Ne faites jamais de paiements, surtout des paiements en espèces, sans obtenir un reçu. Tous les paiements pour des services de courtier hypothécaire doivent être faits à une maison de courtage ou à une entreprise; ne jamais verser le paiement à un particulier. Il ne devrait pas y avoir de frais « surprise ». Vous devez être informé de ces frais à l’avance. Si un courtier en hypothèques, un agent en hypothèques ou un courtier en hypothèques dérivées vous demande de le payer comptant ou d’établir le paiement à son nom, dites non et communiquez avec l’agence de courtage et les autorités réglementaires de votre province.

Réfléchissez bien avant de contracter un prêt hypothécaire pour investir dans autre chose

Si l’on vous encourage à demander une hypothèque afin de faire un placement, assurez-vous de bien comprendre tous les risques du placement. Tout placement comporte le risque de perdre une partie ou la totalité des sommes investies. Vous devrez rembourser votre prêt hypothécaire, peu importe ce qui arrive avec l’investissement.

Attention aux offres qui semblent trop belles pour être vraies

Vous pourriez voir des offres et des services qui prétendent vous aider à économiser sur votre prêt hypothécaire. Faites preuve de prudence et renseignez-vous bien avant d’accepter un plan hypothécaire qui semble trop beau pour être vrai. Ces plans sont souvent assortis de frais dont le coût est plus élevé que les économies promises. Par ailleurs, votre courtier hypothécaire pourra sans doute vous fournir les mêmes conseils gratuitement et votre prêteur pourra vous offrir les mêmes économies en augmentant le montant de vos paiements. Si vous avez un doute, demandez l’avis d’un autre professionnel des finances ou d’un autre courtier hypothécaire.

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AUTRES LECTURES

D’autres organismes ont élaboré des outils pour répondre aux principales préoccupations liées à l’achat d’une maison ou à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Si vous souhaitez en apprendre davantage sur les prêts hypothécaires, le Conseil canadien des autorités de réglementation des courtiers hypothécaires suggère les sites Web suivants :

          Agence de la consommation en matière financière du Canada

          Société canadienne d’hypothèques et de logement

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